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回顧6月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-5月份國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，其中的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)明顯好于市場(chǎng)預(yù)期，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)加速，商品房待售面積減少，房屋新開工面積顯著加速增長(zhǎng)，施工面積增速提升。
具體來看，房地產(chǎn)投資方面，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)10.2%，雖較1-4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于兩位數(shù)的高位水平。房地產(chǎn)建設(shè)方面，1-5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(zhǎng)2.0%，較1-4月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；1-5月房屋新開工面積增長(zhǎng)10.8%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。
所以從1-5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，不管是開發(fā)投資還是施工建設(shè)，其數(shù)據(jù)都表現(xiàn)較為亮眼，表明前5個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的用鋼需求整體還是比較不錯(cuò)的。
然而，進(jìn)入6月份以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的話題不絕于耳。房地產(chǎn)到位資金整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。具體來看，1-5月份，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金62003億元，同比增長(zhǎng)為5.1%，雖然增速比1-4月份回升3個(gè)百分點(diǎn)，但是仍明顯低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%。由此可見，國(guó)內(nèi)貸款增速的下滑是房地產(chǎn)到位資金趨緊的重要因素之一。銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款政策的收緊，也直接導(dǎo)致了一些上市房企融資較為困難。據(jù)機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來最低額，融資情況不容樂觀。雖然近期央行公布定向降準(zhǔn)政策，向市場(chǎng)釋放約7000億元的資金，但是由于本次定向降準(zhǔn)并不針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)這種可能性幾乎沒有，所以此次降準(zhǔn)對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)融資難問題沒有什么明顯利好。
從鋼材市場(chǎng)層面來看，據(jù)筆者調(diào)研華中地區(qū)的一些鋼貿(mào)商了解到，進(jìn)入6月份以來部分房建企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)緊張的情況，甚至導(dǎo)致一些鋼貿(mào)商向房建企業(yè)供貨的墊資周期變長(zhǎng)。
此外，近日市場(chǎng)傳聞稱棚改或被全面叫停以及國(guó)開行收回棚改項(xiàng)目地方審批權(quán)，雖然國(guó)開行給出了回應(yīng)稱只是新項(xiàng)目基本暫停審批，已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常，但依舊引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于后期棚改進(jìn)程的放緩以及棚改抵押補(bǔ)充貸款投放收縮的擔(dān)憂。
上半年抵押補(bǔ)充貸款（PSL）超預(yù)期投放，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)形成了明顯的支撐。截止目前為止，2018年1-5月累計(jì)投放抵押補(bǔ)充貸款（PSL）4976億元，較去年同期增長(zhǎng)38.8%，同時(shí)，2018年上半年抵押補(bǔ)充貸款（PSL）投放已經(jīng)達(dá)到了2017年全年的78%。PSL投放增加一方面通過國(guó)內(nèi)貸款直接提高房地產(chǎn)到位資金，促進(jìn)房地產(chǎn)投資；另一方面，抵押補(bǔ)充貸款也是棚改貨幣化資金的主要來源。
然而，目前的PSL貸款已經(jīng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。具體來看，今年1-3月，PSL增量為3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。而結(jié)合國(guó)開行提供的5月末數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，4-5月份的PSL增量?jī)H有1330億元。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)低于一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。PSL貸款一旦收縮，作為房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分的棚改就失去根本的資金來源，進(jìn)而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資以及施工建設(shè)都會(huì)產(chǎn)生不利的影響。所以這則政策消息引發(fā)市場(chǎng)的擔(dān)憂顯得情有可原。
綜合來看，雖然從數(shù)據(jù)來看1-5月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資以及施工建設(shè)都保持著不錯(cuò)的增速，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣政策的收緊、棚改新項(xiàng)目基本暫停審批、PSL貸款的縮量，預(yù)計(jì)下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資難問題或?qū)⒂l(fā)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“鋼”需情況亦不太樂觀。
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